EXONERATION DE LA PLUS-VALUE EN PREMIERE CESSION (HORS RESIDENCE PRINCIPALE)
QUEL BIEN ?
Depuis le 1er février 2012, les plus-values issues de la première cession d'un logement, autre que la résidence principale sont exonérées d’impôt, sous conditions.
Cette exonération est valable uniquement sur les logements d’habitation et donc n’est pas envisageable dans le cadre de terrains à bâtir, de locaux à usage professionnel, industriel, commercial ou artisanal. Cependant il est possible d’en bénéficier en cas de vente de locaux à usage mixte, seule la fraction de la plus-value relative à la partie privative sera prise en compte dans le calcul de l’exonération.
QUI PEUT EN BENEFICIER ?
Elle s’applique aux personnes physiques fiscalement domiciliées en France.
Il est donc également possible de profiter de l’exonération si la cession du logement est réalisée par une société ou un groupement, dans ce cas elle est appliquée aux associés (personnes physiques) pour la part des bénéfices sociaux qui leur revient.
Aussi pour pouvoir être exonéré d’impôt sur la plus-value, le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 dernières années. Par ailleurs, il ne doit pas déjà avoir bénéficié de cette exonération. Ainsi, si un couple (ou associés) vend un bien dans ce cadre et que l’un d’eux a déjà bénéficié de l’exonération, l’autre peut en disposer à son tour selon sa quote-part de propriété.
LA CLAUSE DE REEMPLOI.
La clause de réemploi stipule que le vendeur est tenu de réutiliser les fonds de la vente totalement ou en partie dans l’achat ou la construction de sa résidence principale, celle-ci doit être située en France et le vendeur doit l’acquérir en pleine propriété (les conditions sont les mêmes lorsqu’il s’agit d’indivision).
Le montant de la vente réemployé pour l’achat de sa résidence principale doit être mentionné dans l’acte de vente. Cela déterminera en effet le pourcentage pour lequel il demande le bénéfice de l’exonération.
DEMANDE ET DECLARATION.
Enfin, l’exonération s’applique sur demande du vendeur par une mention portée dans ce même acte. En cas de réemploi partiel, la partie de la plus-value imposable doit être déclarée (déclaration 2048- IMM) et déposée au service de la publicité foncière, ce n’est pas le cas lors d’un réemploi total.
Petite précision : alors qu’une plus-value « classique » exonérée n’est pas à reporter sur la déclaration de revenus, celle au titre de la première cession d’un logement autre que la résidence principale doit l’être ; elle n’entraine cependant aucune imposition supplémentaire.
Cas pratique :
Un logement est vendu pour un montant de 400 000 € et la plus-value imposable s’élève à 180 000 €. Le vendeur réemploi un montant de 240 000 € pour l’acquisition de sa résidence principale.
Le vendeur destine donc 60 % du prix de vente au réemploi. (240 000 x 100) / 400 000
Le pourcentage de la plus-value de vente exonérée est égal à 60 % de 180 000 €, soit 108 000 €. (180 000 x 60) / 100
Dans ces conditions, la plus-value imposable est de 72 000 € au lieu de 180 000€. (180 000 – 108 000)